Co się stanie z cenami nieruchomości w 2020 roku?

2024 Autor: James Gerald | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 14:14

Na tle obecnej sytuacji z gwałtownym spadkiem kosztów ropy i kursu waluty krajowej w połączeniu z pandemią wielu myśli o inwestowaniu w nieruchomości. Czy warto i co stanie się z cenami domów w 2020 roku - dowiedz się z opinii eksperta.

Ceny spadną

Zdaniem Ildara Khusainova, dyrektora największej firmy Etazhi, upadek modelu gospodarczego w tym roku będzie miał poważniejsze konsekwencje niż recesja gospodarcza z lat 2008 i 2014. Tłumaczy się to wyjątkowością obecnej sytuacji, w której jednocześnie ujawniły się dwa negatywne czynniki - załamanie cen ropy i epidemia, która rozprzestrzeniła się na całym świecie.

W związku z tym w najbliższych miesiącach ekspert spodziewa się dość znacznych spadków na rynku nieruchomości. W obliczu pandemii i niestabilnej sytuacji w kraju, którą może komplikować wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych i zaostrzenie wymagań wobec kredytobiorców, w ciągu najbliższych 3-4 miesięcy spodziewany jest znaczny spadek popytu konsumentów na metry kwadratowe.

To, jak głęboko zatonie rosyjski rynek nieruchomości i co stanie się z cenami mieszkań, zależy od tego, jak państwo będzie w stanie zapanować nad sytuacją z koronawirusem i jak długo zajmie stabilizacja gospodarki.

Spadek cen przewiduje również Andrey Kolochinsky, partner zarządzający VectorStroyFinance. Zdaniem eksperta, w marcu 2020 r. na rynku nieruchomości wystąpił przesyt, po którym niezmiennie będzie spadać popyt, a co za tym idzie ceny.

Ekspert wyjaśnia obecną sytuację w następujący sposób: „Na rynek wszedł nabywca, który ma oszczędności i obawiając się ich deprecjacji, zaczyna inwestować w nieruchomości. Podobnie przedsiębiorczy Rosjanie dążą nie tylko do zachowania zgromadzonego kapitału, ale także do jego zwiększenia. Na przykład wydzierżawić zakupione liczniki lub sprzedać je w przyszłości po wyższej cenie. Ale takich klientów nie było zbyt wielu, biorąc pod uwagę, że dochody ludności zaczęły rosnąć dopiero w 2019 roku. Podczas gdy ich upadek trwał przez pięć lat (od 2014 r.).”

Zdaniem eksperta obecna sytuacja gospodarcza prawdopodobnie przyczyni się do obniżenia poziomu życia ludności. W dłuższej perspektywie należy spodziewać się pewnego spadku sprzedaży nieruchomości.

Według prognozy opublikowanej na stronie internetowej ośrodka analitycznego IRN („Wskaźniki Rynku Nieruchomości”), obecna sytuacja gospodarcza przyczynia się do spadku cen nieruchomości co najmniej do poziomu z 2018 roku.

Eksperci przyznają, że kwarantanna i faktyczne zatrzymanie procesów gospodarczych na tle dewaluacji rubla, w połączeniu z załamaniem cen ropy, pociągnie za sobą gwałtowny spadek dobrobytu Rosjan, a więc i popytu.

Ale według ekspertów w 2020 roku nadal nie nastąpi całkowite zubożenie ludności, ponieważ państwo ma wystarczająco dużo pieniędzy, aby wspierać gospodarkę przez kilka lat. Obecnie na rynku nieruchomości panuje zastój, a deweloperzy zmuszeni są do ograniczania cen w celu podtrzymania popytu konsumpcyjnego.

Cena za metr kwadratowy wzrośnie

Ale Kirill Kholopik, szef NOZA (Krajowego Stowarzyszenia Deweloperów Mieszkaniowych), ma zupełnie inny punkt widzenia. Nie widzi powodu, aby w 2020 roku obniżać koszt metra kwadratowego. Zdaniem eksperta załamanie cen ropy naftowej i następujący po nim skok kursu dolara w górę w żaden sposób nie przyczynia się do spadku cen nieruchomości.

Koszt dowolnych towarów (w tym mieszkań w nowych budynkach) maleje lub wzrasta pod wpływem podaży i popytu. Jeśli występuje niedostateczna produkcja (popyt znacznie przewyższa podaż), wzrasta koszt za metr kwadratowy. Nadprodukcja (nadmiar podaży nad popytem) prowadzi do spadku cen. Wzrost cen można zaobserwować również podczas nadprodukcji, jeśli osiągnęły one koszt własny, który również rośnie (np. wraz ze wzrostem kosztów materiałów budowlanych).

W okresie 2014-2018 na rynku odnotowano znaczną nadprodukcję nowych mieszkań, która doprowadziła do spadku cen w latach 2015-16. W 2017 r. ceny mieszkań ponownie zaczęły rosnąć, ponieważ „natknęły się” na koszt własny.

W 2019 r. wzrost przyspieszył, ale powodem tego była już niewystarczająca produkcja – po raz pierwszy od kilku lat popyt dwukrotnie przewyższył podaż. Monitoring przeprowadzony przez NOZA wykazał spadek ofert w 2019 roku o 14,5%, dzięki czemu ceny wzrosły średnio o 12%.

W 2019 roku państwo przyjmuje nowy model finansowania budownictwa mieszkaniowego, który zaprzecza pojawianiu się oszukanych inwestorów nieruchomości. Od 1 lipca branża budowlana całkowicie przejdzie na finansowanie projektów. Liczba nowych projektów znacząco spada, a jednym z głównych powodów stały się testy warunków skrajnych.

Teraz banki sprawdzają każdy nowy projekt pod kątem przewidywanego kryzysu, czyli „co się dzieje, gdy ceny spadają o 20%”. Jeżeli po obliczeniach projekt pozostanie opłacalny, pożyczka zostanie zatwierdzona, jeśli nie będzie opłacalna, pożyczkobiorca zostanie odrzucony.

Na wynik nie trzeba było długo czekać. Radykalnie zmienił się stosunek podaży do popytu. Na rynek zaczęło wchodzić mniej metrów kwadratowych, co przyspieszyło wzrost cen nieruchomości.

W 2020 roku kredyty hipoteczne stają się coraz bardziej przystępne, a Bank Centralny nie planuje ustalać wygórowanej kluczowej stopy, jak miało to miejsce pod koniec 2014 roku. Ponadto w grę wchodzą nowe mechanizmy pozyskiwania kapitału macierzyńskiego, którego wysokość znacznie wzrosła, co z pewnością pobudzi popyt na rynku na nowe budynki.

„Niedobór metrów kwadratowych utrzyma się w najbliższej przyszłości, więc ceny mieszkań będą nadal rosły” – jest przekonany Kirill Kholopik.

Podsumować

1. Opinie ekspertów na temat ceny metrów kwadratowych w 2020 roku są niejednoznaczne. Ceny mieszkań będą ustalane w zależności od stanu całej gospodarki oraz sytuacji epidemiologicznej.
2. Analitycy uważają, że główną przyczyną spadku popytu na nieruchomości jest spadek poziomu życia ludności z powodu pandemii i przymusowych wakacji.
3. Państwo wprowadza dodatkowe środki wspierające gospodarkę, biznes i dobrobyt obywateli, co przyczyni się do utrzymania i ewentualnie wzrostu popytu na metry kwadratowe w 2020 roku.